透视|惨淡落幕的2019土拍 明年会好吗?

腾讯房产·北京站2019-12-23 09:56

12月19日,2019年北京土拍最后一战。

以压轴之姿出场,战绩却无比惨淡。

怀柔雁栖湖不限价地块,仅拍出底价,被北科建联合体以0%的溢价率竞得;另一宗本该今日光荣上场的顺义仁和地块,却因无人报价,而遭遇开拍前一天被临时撤下的悲惨命运。

2019年土拍,冷清收场!

这种冷,其实一直存在,不曾离去。

2019年全年,北京共成功出让58宗经营性用地,较2018年减少5宗,仅高于2016年水平;总建设用地面积357.32万㎡,和去年供应相比,减少了20.23%;总成交额达到1672.10亿元,较去年下降了0.35%。

这58宗地块中,共包含21宗限竞房地块、14宗纯商品房地块、14宗共有产权房地块、1宗自持住宅地块以及8宗商业类地块。

分区域来看,今年成交土地分布在丰台、海淀等12个区。其中,大兴区以12宗地块的成交佳绩,成为“地块供应之王”。通州区(8宗)、海淀区(7宗)紧随其后。

溢价率创历史新低 流拍却不见

2019年成交的50宗住宅地块中,除了6宗通过招标形式出让的地块,剩下的44宗挂牌拍卖地块,平均溢价率为12.47%,创北京历史新低。2015年至今,北京住宅地块的平均溢价率呈持续降低之势。2015年溢价率超过了40%,2018年就跌到了15%,今年更是在12%左右。但另一方面,这也说明企业拿地更加谨慎和理智。

而今年成交的8宗商业类地块,除却招标的学院路地块,剩下地块中有5宗都是底价成交,溢价率为0%。另有2宗溢价率在1%左右,一宗是亦庄河西区地块(1.58%),一宗是通州潞城地块(1.03%)。这样平均下来,商业类地块的溢价率仅有0.37%,不过这也好过去年0%的情况。

溢价率继续走低的同时,流拍率却向好。今年北京推出的经营性用地中,无1宗地块流拍,流拍率为0%。对比去年8宗地块流拍,10%的流拍率,2019年土地市场可谓向好。

限竞房逐渐失势 纯商品房“卷土重来”

从2017年开始,限竞房以强劲之势横扫北京市场,成为近两年市场的唯一王者。2017年,非政策性商品住宅地块成交44宗,皆为限竞房;2018年,非政策性商品住宅地块成交42宗,限竞房占据41宗,不限价地块仅有1宗。

但到了2019年,称霸一方的限竞房开始失去大势。今年限竞房地块成交21宗,仅为去年成交的半数。且好地段的地块几乎没有,五环内的限竞房地块仅有1宗,位于南四环外的白盆窑,案名定为京投发展·臻御府。

而在前两年,五环内拍出了多宗限竞房地块,且都因有利地段,成为了京城市场的热盘。比如三环内的佑安府、天恒学院里;三环外的金融街·融府、西城天铸;四环边的电建洺悦苑、橡树澜湾等。如此好地段的限竞房如今已经一去不复返了!

但与此同时,不限价的纯商品房地块渐有“卷土重来”之势。2019年全年,纯商品房地块成交14宗,去年仅为1宗。在这14宗地块里,城六区和郊区可以说“平分秋色”。丰台、朝阳、石景山等城六区占据7宗;门头沟、怀柔等郊区拥有7宗。其中不乏稀缺的好地段地块,丰台的造甲村和石榴庄地块均在四环内;先规划后开发的孙河,最后两宗住宅地块也悉数成交。

就目前形势看,城六区的不限价地块还将是接下来土拍市场的“常客”。2020年1月,北京将有5宗住宅地块上拍,其中4宗都是不限价地块,石景山古城南街有2宗,五环内的海淀四季青也有2宗。

这样趋势下,或许不久的将来,限竞房这个历史阶段性的产物,也会如曾经的自住房一样,成为历史岁月中那匆匆的过客。

联合拿地依旧热 “新生”强势进京

近两年,因为地价高涨,开发商为了增加盈利、降低风险而采取联合拿地。这样的抱团,在今年的土拍市场中依旧组成了一道亮眼的风景线。今年58宗地块中,共有27宗是由房企联合体拿下的,占比为46.55%,高于去年的36.5%。

选择结盟拿地的企业,既有万科、世茂等民营企业,也华润、中海、住总等央企和国企。可谓百花齐放。

另外值得一提的是,拿地房企中也出现了许多“新面孔”。来自香港的恒基地产,先在5月28日,以30.2亿的成交价、23.3%的溢价率拿下孙河2902-31地块。而后又在9月12日,联合天恒以24.25亿拿下孙河2902-88地块。至此,恒基地产的进京之路顺利开局。

比恒基更为迫切进京的是雅居乐和港中旅。6月21日,两大集团分别以31.8亿、30.6亿的总价将亦庄河西区两个限竞房地块收入囊中,溢价率高达40%。

闽系房企禹洲地产,也在今年2月联合金茂拿下通州永顺一宗限竞房地块,溢价率接近20%,从而实现进京梦。如今其打造的禹洲·朗廷湾项目,因为89㎡的神户型设计,而得到市场的关注。

南派房企之外,北京土拍市场的生力军中还不乏中部省份国企的身影。10月15日,南昌市政联合融创斩获大兴孙村一宗限竞房地块。因为地块在较远的六环外,所以溢价率不算高,为12.15%,基本达到平均线;南昌之后,来自煤炭大省的山西通建,于11月成功入京。它以30.7亿独立拿下亦庄路东区限竞房地块。不过溢价率稍低,只有5.14%。

整体来说,这些“生力军”,都是凭借坚定的决心和高溢价率实现进京梦的。之所以千方百计进京,最大的吸引力无外乎看好北京的发展,作为一线城市的排头兵,北京市场依然是全国房企热点关注区域。

2020年,北京土拍市场又将拉开大幕。接下来市场将如何发展,敬请期待!

正文已结束,您可以按alt+4进行评论